产业园区作为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体，近年来，产业园区行业发生了翻天覆地的变化，从单纯的土地开发到城市综合体建设，从盖楼卖楼，到园区的深度运营，从重资产经营到投资驱动，从盘到慢慢的变多的民营主体介入……产业园开发运营逐渐从冷门业务，发展成了一条热门赛道。由于政策支持，以及传统房企在多元化业务布局上的不断深入，这条赛道的参与主体已经越来越多样化。然而，这些年各地新开发产业园的发展定位、产品形态与运营模式，似乎却并没有更为丰富，反而同质化的问题却愈发凸显。在供应井喷下的同质化激烈竞争下，通过规划、建造或是招商等具体环节的创新、以及产业思维的创新建设特色产业园区，慢慢的变成为产业园区突破瓶颈的重要方法。

  当前，面对日益加剧的竞争环境和产业迭代增速、企业需求多元化、平台运营升级等一系列新的问题。园区运营工作面临新的挑战，如何响应时代的发展，打造具备创新驱动的产业园区新模式呢？

  产业园区应以产业为支撑。成熟的产业园区不仅是一个产业要素资源聚集平台，还是一个产业高质量发展平台和产业链要素配置的产业综合体或联合体。

  新发展形势下，过去那种“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区发展模式已再无生存空间。

  在“商难招、资难引、产难布、企难育”的现实面前，不论是已建成的还是计划建设的产业园区，都应该重点前瞻性研究经济发展的新趋势、科学分析市场需求变化、理性设计产业高质量发展方向、战略规划发展模式，而不能“脑袋一热上马、束手无策下马”。

  把科技创新落实到产业高质量发展，在“招商引资难、产业布局难、企业引育难”等诸多问题，依据市场需求方向进行科学分析、搭建战略创新的发展模式，构建产业链，催生出新业态、形成产业集群，实现一张蓝图绘制到底。大力推动产业迈向产业链的中高端，从中得到内涵式的提升。

  在互联互通的新产业高质量发展格局背景下，已不能采取随意放养式园区发展，多重战略机遇叠加，意味着创新改革的空间更大。

  首先需要研究分析国家发展的策略，做好园区自身在整体战略中的精准定位；结合产业园区自身战略规划的制定，与国家发展的策略、产业高质量发展战略、区域发展的策略、市场发展的策略进行多种战略叠加融合，以科学战略规划、创新开发模式为园区实现可持续发展道路。

  在当前我国处于化解过剩产能、市场需求快速变化、深化供给侧结构性改革的新形势下，产业园区的运营不能仅仅满足阶段、局部的需求，而应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。

  产业园区开发建设应满足各阶段的发展需求、园区要满足产业发展平台建设的需求、企业要满足市场供应的需求。制定产业园区发展规划，落实区域经济发展的策略，实现园区产业集聚由需求导向型供给导向性转变，同时为园区服务由粗放型向精细化转变，不断提升园区的承载功能。

  第二，要实现本地园区与远程园区建设结合，采用“异地研发、远程控制孵化、远程控制资源、本地配置、基本建设服务平台、全球要素”的自主创新的技术手段，完成园区内外的全方位融合。

  第三，要完成重资源与轻资产运营的融合，产业园经营不但要重视土地规划、基础设施建设基本建设、工业厂房修建等重资产、重资源的基本建设导进，更应当重视包含科技咨询、金融信息服务、发展战略服务咨询、产业链生态文明建设等层面的软财产、软资源经营。

  最后，产业园区发展需从一线比较发达地域“圈、抢、引”多种多样产业链资源，向二线、三线、地域进行推行迁移和流动。

  目前，产业园区存在很多资源闲置不用、导致低效能高耗的状况。众多园区开发商的运营模式仅仅是“低廉拿地增值、商业住宅获利、引资落地分成、招商政府分税、要挟政府让利”，导致产业园区出现“建设不关注产业、获利不依靠产业、发展不依赖产业”的怪现象。也正是因为一些园区开发企业“拿地卖房、招商分税、赚钱走人”，造成一些产业园区出现了“半截子园区”、“空心园区”、“鬼城园区”。

  因此产业园区运营务必从土地规划、产业链导进培养、产业园区经营、产业企业，不断发展趋势等层面制定全步骤，实现系统化、规范化的多样化使用价值完成方式，也要制定严苛产业园区项目投资与奖罚撤出审核体制。

  综合上述，新时代的大背景、新发展理念，对产业园区未来发展提出挑战，紧密围绕“创新是引领发展的第一动力”，以创新驱动发展战略为导向，提高园区发展质量的迈进新阶段。

  特色产业园区的产业定位，首先要结合当地产业的实际情况。各个城市的产业基础与结构是不一样的，必须要将调研工作做扎实，摸清当地的产业现状，找出优势产业。

  其次，围绕政策导向来做。不少城市都因地制宜地推出自己的产业扶持政策，扶持的方向不尽相同，这有可能成为园区定位突破的关键。

  如果产业园给自己定位成一个高端制造业园区，就开始对外招商了。那基本相当于给别人写明信片的时候，地址只写到省份。这对于园区后续的定向招商并没有什么帮助。

  选定主导的产业大类之后，必须结合当地产业高质量发展状况和园区自身的实际条件，在产业大类中选定最适合发展的细分产业。

  如果是大规模的产业园区，就可以把定位的颗粒度放大一些，自己来培植一条相对完整的产业链。如果能在招商阶段引进一些龙头企业，那么产业链的吸附效应是很显著的。

  但如果是规模较小的园区，就需要在产业链的上中下游中，细化自己的定位了。如果当地优势产业的规模足够大，那么小型园区为单一产业、甚至是某一家龙头企业，专门打造成配套产业园，也是完全可行的。根据飙马近年来对产业园区规划的经验，做好产业定位，是特色产业园区运营全周期最重要的一环。

  好的厂房总是一厂难求。比如某些城市，优质厂房产品的价格天花板一再被打破，无论是租金还是售价，都在逐步提升。

  规模大的园区，特色可以是产业生态，打造成集商务办公+技术研发+生产展销为一体的全生命周期型综合园区。这样无论是创业公司、中小企业还是龙头企业，都可以聚集在园区内，形成强劲的产业动力。

  针对办公需求，可以将孵化器、加速器、商务办公等空间形态都囊括进去，甚至也可以做一点高端办公，承接总部企业的需求，但必须谨慎调整配比。

  针对研发与生产需求，可以把中型生产、轻生产、轻加工、研发、测试、设计等全生产环节所需要的不同空间，全都做出来，满足整条产业链的入驻需要。

  但规模较小的园区，就要更慎重地规划自己的产品形态，将产品做精、做深，承接区域内尚未被充分满足的产业空间需求，人无我有，形成差异化优势。

  比如在有些一线城市中，许多企业的总部还留在这里，但生产线已大规模迁出，然而还有部分技术研发与测试团队，需要与总部保持密切联系。那么针对这样的需求，来打造研发型厂房就是可行的。

  中小型园区不要盲目追求产品线的完备，可以更多地采取跟随与承接的策略；大型园区则要紧扣主导产业，认真规划每一个产品组团，确保园区能够服务到整条产业链。

  在做产品前务必做好充分调研，确保厂房和研发建筑的柱距、层高、承重、货梯配置、走廊宽度、卸货区、垂直物流动线、货车转弯半径等设计细节，都全部符合产业链用户的需求。

  过去设计写字楼的时候参数相对简单，所以初入产业地产领域的房企很容易忽略这些细节。但空间的硬件条件，其实是企业入驻的最基础条件。

  不想把园区招商招“花”、沦为面目模糊的普通工业园，招商定力是一定不能少的。在这一点上，必须要加强对招商团队的约束与考核。不仅是招商业绩的考核，还要包括对招商精准度的审核。

  另外，一个思维上的误区也需要被打破。即，如果招商情况不理想，那房企应该做的是进一步去拓宽招商渠道、寻求外部的助力与合作，而不是反过来在园区的定位上作让步。

  对外合作的模式有很多，包括加强产学研机构联动、向地方政府寻求资源协助、设立基金以投代引、寻找更加细分的行业推广资源等等。

  实际上，向当地政府寻求帮助是很好的办法。现在许多发达城市的商务局、工信局等部门，“产业服务”意识是很强的。

  只要有好的园区产品供应，他们会十分积极地为园区嫁接资源，引入优质企业。毕竟成功促成优质产业/企业在辖区内落地，也是各部门工作成绩的重要体现。

  因此，做特色产业园区一定要学会向政府部门求助，加强双方的信息互通与合作。

  另外，招商目标产业的专业展会、行业沙龙、技术成果交流展示会等等活动，也是园区推广的重要平台。尤其是那些争取到了产业扶持政策、企业补贴的园区，在这些细分行业的活动中，是很有宣传优势的。

  实际上，产业地产发展至今，招商实操的方法可谓花样百出，模式越来越成熟。只要园区定位和产品工作都做得足够扎实，那么会有很多种方式来招商。千万不要在这个环节上，破坏掉园区的战略基础。

  现在许多园区已经认识到，服务好企业用户，对一个园区的长远发展有多么重要。特色产业园的长线运营逻辑，已经逐渐刻入到他们的基因中。

  实际上，我们现在时常听到的那些园区金融服务、上市指导服务、智能化服务等等，其实只是标配或是基建部分。

  而能体现出“产业服务”精髓的，是那些真正为产业高质量发展赋能、为企业的经营生产过程降本提效的服务。

  要构建有针对性的产业服务体系，还是得回到产业定位这个原点上来。不同产业的经营生产痛点，注定是不一样的。

  比如物流仓储产业，痛点可能在于货物出入库效率、运输效率、特殊仓储空间等；生物医药产业痛点可能在于特殊实验环境、特殊存储、废料保存与运输等；制造业的痛点，有可能在于货运效率、设备上楼、原材料成本、库存管理等方面。

  真正意义上的产服，是会围绕园区主导产业的特性和实际痛点来展开的。无论是空间硬件还是软性服务，都需要为产业链提供切实的帮助。

  随着产业地产赛道热度的不断上升，园区发展商已经到了必须打造核心竞争力的阶段了。园区建设具有更强的针对性，它对某一个具体领域里面的供求关系有更加深刻的理解。对客户需求以及需求的增长更加明确。

  产业园区必须是客户需求的映射，是产业高质量发展需要的具象呈现。只有把特色产业园做到这种程度，才有可能建立核心竞争力。

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